【2024 預售屋 V.S. 中古屋】電梯、大廈各種房型的優缺點比較

在進入房地產市場的旅程中，選擇合適的房屋類型是一項重大決策。我將陪你深入探討預售屋與中古屋的各種面向，包括它們的優點、缺點，以及購買前需要考慮的各種因素。無論是預售屋的新穎魅力，還是中古屋的實惠價格，我將一一為您分析，並提供實際的購屋注意事項。

　

　

　

買預售屋的優點

低自備款

購買預售屋時，首期款通常只需支付房價的大約10%，這對於初次購買或預算有限的小資族來說，是一個非常吸引人的選擇。相比之下，新成屋或中古屋往往需要支付20%到30%的自備款，這對於許多購房者來說，是一筆相當可觀的負擔。預售屋的低自備款設置，不僅降低了購房門檻，也使得購房者能夠更容易籌集首期款，加速他們的購房計劃。此外，較低的自備款比例讓購房者有更多的靈活性去安排自己的財務，例如投資或儲蓄，這在長期財務規劃中是非常重要的。

全新屋況

購買預售屋意味著你將成為第一個居住於該物件的住戶，享受全新的居住環境和設備。這不僅提供了一個未經他人使用的新家，更代表著減少長期維護成本的可能性。新屋通常意味著現代化的建築材料和最新的建築標準，這些因素對於提高居住舒適度和安全性至關重要。此外，全新的屋況還減少了日後可能出現的常見屋齡相關問題，如壁癌、漏水、管線老化等。這些問題在中古屋中較為普遍，但在全新的預售屋中則可以避免。因此，預售屋不僅能為買家提供一個無需立即維修或升級的家，還能在長遠來看節省維護成本。

貸款成數較高

預售屋的另一大優點是能夠獲得較高的貸款成數。由於預售屋屬於新建物，其屋齡較低，這使得銀行更傾向於提供較高比例的房貸。在許多情況下，買家可以獲得高達房價85%的貸款。這對於那些無法一次性支付大量現金的買家來說，是一項重要的財務支持。舉例來說，對於一個總價值新台幣一千萬的預售屋，買家可能只需要自籌150萬新台幣即可。這相較於購買中古屋或新成屋，通常需要準備更多自備款來支付房價的20%至30%，無疑提供了更大的資金靈活性。此外，較高的貸款成數也意味著買家可以利用剩餘的資金進行其他投資，從而優化他們的整體財務規劃。

可客變格局

預售屋的一大魅力在於其提供的客變（客戶變更）選項。購買預售屋時，買家通常有機會參與到房屋的設計和裝修過程中，這意味著他們可以根據自己的生活方式和喜好，選擇和調整房屋的格局、材料、設備等。例如，如果您喜歡開放式廚房，或者需要一個更大的客廳空間，您可以在建設階段提出需求，與建商合作實現這些客製化的變更。

這種靈活性是預售屋獨特的賣點，尤其對那些對家居環境有特殊需求的買家來說，可以大大提升居住的滿意度。相比之下，購買現成的中古屋或新成屋，通常需要接受現有的格局和設計，對於想要進行大規模改造的買家來說，可能會面臨更多的限制和額外成本。

房屋選擇多

預售屋的另一大優勢是提供廣泛的房屋選擇。從樓層的高低到房屋的朝向，甚至是不同的格局和設計，預售屋通常能提供多樣化的選擇。越早參與預售階段的買家，選擇的空間通常越大。這使得買家能夠根據自己的生活需求和偏好，選擇最理想的單位。

例如，對於那些重視採光和視野的買家，他們可能會優先選擇高樓層的單位；而對於需要便利出入的家庭，較低樓層或接近大樓入口的單位則可能更加適合。此外，不同的朝向會帶來不同的陽光接收和通風條件，這對於居住的舒適度有著直接的影響。買家還可以根據自己的預算和空間需求，選擇適合的坪數和房型。

相比之下，在中古房市場上，特別是在熱門地區，理想的選擇可能會受到限制，且經常需要在有限的選項中作出妥協。預售屋因此在提供個性化和多樣化選擇方面，具有明顯的優勢。

預售屋的缺點

房屋總價高

預售屋的主要缺點之一是其相對較高的房屋總價。由於預售屋提供全新的設施和較多的客製化選項，這些特點往往會反映在房價上。新建物的建設成本、地段價值以及建商的品牌效應等因素，都可能導致預售屋的價格較新成屋或中古屋高。

此外，市場對於新建物的高需求也是影響預售屋價格的一個重要因素。在許多熱門區域，預售屋因其新穎和現代化的特點而深受追捧，這種高需求往往會推高房價。對於預算有限的買家來說，這可能意味著他們需要承擔較高的財務壓力或尋找其他較經濟的選擇。

雖然預售屋的自備款比例較低，但較高的總價格仍可能對買家構成挑戰。因此，在考慮購買預售屋時，理解和評估其總價格以及長期的財務負擔是非常重要的。

無法立即入住

預售屋的另一個顯著缺點是無法立即入住。由於預售屋是在建築尚未完成時進行銷售，因此買家需要等待一段時間，直到建築完工。這個等待期可能從幾個月到幾年不等，取決於建設進度和建築計劃。

對於那些急需搬入新家的買家來說，這意味著他們必須尋找臨時住所，或者延遲搬遷計劃。這不僅增加了額外的租賃成本，也可能對生活計劃和安排造成不便。此外，建設進度可能受到各種因素影響，包括建築材料的供應、勞工力量、天氣條件，甚至法律和規劃的變更，這些都可能導致工程延遲，進而影響入住時間。

因此，購買預售屋的買家需要考慮這種潛在的等待時間，並做好相應的準備和安排，以避免未來可能出現的不便和額外負擔。

看不到實體樣貌

購買預售屋的一個主要挑戰是，買家無法實際看到最終的成品房屋。在購買過程中，買家通常只能依靠建築師的平面圖、3D模擬圖或樣品屋來想像未來的居住空間。這意味著買家在做出購買決定時，必須依賴對項目的信任和想像。

由於無法實地檢視實體房屋，這可能導致對房屋品質、實際空間大小、建材質量和實際格局的誤解。即使是高品質的樣品屋也可能只是展示理想化的狀態，並不完全代表最終交付的產品。這種不確定性可能對於希望確切知道他們所購買的房屋細節的買家來說是一個問題。

此外，實際的居住環境，如周圍的景觀、光線條件、噪音水平等因素，在購買預售屋時也難以完全確定。這些因素都可能影響居住體驗，但在房屋建成前，其實你很難充分評估到底要不要買。

實際與想像有落差

1. 廣告與實際情況的差異： 預售屋的廣告和宣傳資料可能會過度美化。例如，廣告中可能強調其便利的地理位置或接近某些設施，但實際情況可能並非如此理想。有時，這些宣傳資料可能會忽略提及周圍的噪音問題、交通擁堵或其他可能影響居住品質的因素，建議都還是要到現場看過。
2. 建築品質與設計的不確定性： 預售屋在建設過程中可能會出現各種變更，這可能影響最終的建築品質和設計。有時，最終交付的房屋在某些細節上可能與原先的設計或樣品屋有所不同。
3. 居住環境的實際感受： 買家在購買預售屋時可能無法完全感受到未來的居住環境。例如，社區的整體氛圍、鄰里互動或自然光線的實際效果等，都只有在實際入住後才能完全體驗。

因此，當考慮購買預售屋時，重要的是要有合理的期望並做好心理準備，可能會有落差面。與建商的良好溝通和事先的周密調查可以在一定程度上減少這種落差，例如選擇較大較有名的建商。

購買預售屋時需注意的事項

最後，購買預售屋是人生重大的決定，多數時候會需要全盤考慮，才不會因小失大。以下是幾個關鍵的注意事項可以幫助你在購買前有更多的評斷依據：

1. 建商的信譽與背景： 評估建商的信譽和過往的建設歷史非常重要。了解建商是否有延期交屋的歷史、以往項目的品質如何，以及是否有財務穩定性的問題。建商的口碑和評價可以從線上評論、過去的客戶回饋反應或房地產專業人士那裡獲得。
2. 仔細檢視合約條款： 仔細閱讀和理解購屋合約的每一個條款。特別注意付款條件、交屋時間、違約條款以及房屋規格和設施。在簽署任何文件之前，建議諮詢法律專業人士。
3. 預售屋的位置和周邊設施： 考慮預售屋的地理位置和未來的發展潛力。探究周邊區域的基礎設施，如交通連接、學校、醫療設施、購物和娛樂選項。
4. 預期的居住品質和環境： 評估未來居住環境的品質，包括日常噪音、空氣品質和社區安全等。你也可以找時間到基地周圍走走看看，多多了解一下附近的環境，以更好地了解日常生活環境。
5. 財務規劃和預算考量： 根據你的財務狀況和未來計劃，確保預售屋的購買在你的預算範圍內。考慮所有相關成本，包括頭期款、貸款利率、物業管理費用以及未來的維護費用。
6. 工程進度的監控： 定期追蹤建設進度，確保工程按計劃進行。一些建商會提供定期更新，這對於追蹤項目進展非常有幫助。

以上是購買預售屋所有應該要考量的重點，請務必審慎考慮所有可能的風險，不要被低頭款的廣告標語吸引進去而忘記了後面可能帶來的不確定性。

　

接著，我們來討論一下關於中古屋的事情：

購買中古屋的優點

當你轉向考慮中古屋市場時，會發現這個選擇帶來了一些獨特的優勢：

1. 較低的購買成本： 通常，中古屋的價格比新屋或預售屋來得低廉，這對預算有限的買家來說是一個明顯的優勢。較低的價格意味著你可以在購屋預算內獲得更大的空間或選擇更好的地理位置。
2. 公設比較低，實用面積較大： 許多中古屋的公設比（即公共設施佔房屋總面積的比例）較低，意味著實際可使用的居住空間較大。這對於那些尋求更多生活空間的買家來說是一個顯著的優點。
3. 地理位置成熟，生活機能佳： 中古屋通常位於已發展成熟的社區，周圍擁有完善的生活設施，如學校、醫院、購物中心和交通連接。這些便利條件可以大幅提升日常生活的質量。
4. 可實地考察，確定房屋狀況： 不同於預售屋，購買中古屋時你可以實際進入房屋，親自檢查其狀況，包括房屋的結構、設施的維護情況和實際居住感受。
5. 擁有獨特魅力與歷史感： 許多中古屋具有獨特的建築風格和歷史背景，對於尋求特色住宅的買家來說，這些房屋提供了獨一無二的魅力。

購買中古屋的缺點

雖然購買中古屋有其優點，但也存在一些潛在的風險，我只能說水也很深，但這裡有一些是你可以多多參考的：

1. 可能需要額外維修和更新： 中古屋由於已有一定年數，可能會存在維修需求。這包括老化的管線、過時的電氣系統或需要翻新的室內裝潢。這些潛在的額外成本在購買時需要考慮。
2. 能源效率較低： 較老的房屋可能不具備現代建築的能源效率，這可能導致更高的供暖和冷卻成本。升級這些系統為更節能的選擇可能需要額外的投資。
3. 貸款條件可能不利： 銀行對於中古屋的貸款可能有更嚴格的條件，包括較低的貸款成數和較高的利率，尤其是對於較舊的物業。
4. 違建或法律問題的風險： 一些中古屋可能存在違建問題或其他法律糾紛，這些問題可能會影響房屋的交易和未來的使用權。
5. 社區及鄰里狀況已確定： 與新開發的社區不同，中古屋所在的社區狀況已相對穩定。這意味著你可能無法對社區的未來發展和變化有太多影響。

購買中古屋時應注意的事項

1. 房屋的整體狀態評估： 實地考察房屋，對其結構穩固性、設施的維護狀態以及任何需要維修的地方進行評估。考慮聘請專業的房屋檢驗師來進行全面檢查。
2. 了解房屋的歷史和所有權： 調查房屋的歷史，包括過去的維修和改造記錄，以及是否有任何法律糾紛或負債問題。
3. 評估額外的維修和升級成本： 根據房屋檢驗的結果，評估可能需要的維修和升級工作，並將這些額外成本計入總預算。你可以參考下面所列出來的基本參考價位。
4. 銀行貸款條件的審查： 了解購買中古屋的貸款選項和條件，包括貸款成數、利率和還款期限。確保這些條件符合你的財務規劃。
5. 社區和鄰里環境的考察： 探訪周圍社區，了解鄰里環境、交通便利性、學區品質和生活設施。這對於確保房屋的位置符合你的生活需求非常重要。
6. 法律和規範的遵循： 確認房屋沒有違反任何建築規範或地方政府的規定，特別是在違建或改建方面。

中古屋維修翻新的價格區間

這裡我列了一個範例，你可以用來當作基本參考：

1. 基礎維修：
   • 對於一間約60坪的中古屋，基本的維修（如裂縫修補、油漆、簡單管線和電路檢查）可能需要大約新台幣10萬到30萬元。
2. 浴室和廚房翻新：
   • 一間中等大小的浴室翻新，包括更換瓷磚、衛浴設備和水龍頭等，可能需要約新台幣15萬到40萬元。
   • 廚房翻新，包括更換櫥櫃、台面和安裝新的廚房電器，成本可能在新台幣30萬到60萬元之間。
3. 整體裝修：
   • 對於全面裝修，包括更換地板、牆面翻新、燈具更換等，一間60坪的中古屋可能需要新台幣60萬到120萬元，具體取決於材料和設計的選擇。
4. 能源效率改善：
   • 提升能源效率，例如安裝雙層玻璃窗、屋頂隔熱或新的暖通系統，對於一間中等大小的房屋，可能需要新台幣20萬到50萬元。

房子分很多種類，你不可不知的建物類型分析

平平是房子，不同狀態、年份以及地點都會有差別，我們這裡先從最基本的建物類型來進行比較，也可以幫助你在購屋時更加清楚知道什麼類型適合你。

電梯大樓的優缺點

優點：

1. 現代化設施：電梯大樓通常提供現代化設施，如健身房、游泳池等。
2. 安全性高：配備安保系統和門禁，提高居住安全。
3. 良好的管理服務：專業的物業管理，維護公共空間和解決住戶問題。

缺點：

1. 管理費用：需要支付定期的管理費。
2. 隱私性較低：與鄰居的距離較近，可能會有噪音干擾。
3. 空間限制：相對於透天厝等類型，個人可用空間可能較小。

華廈的優缺點

優點：

1. 較低的公設比：相比電梯大樓，華廈通常有較低的公設比，意味著更多實用面積。
2. 社區規模較小：提供較為親密的社區氛圍。
3. 位置靈活：華廈常見於市區，交通方便，生活機能良好。

缺點：

1. 舊式建築：許多華廈較舊，可能需要維修和更新。
2. 缺乏大型公共設施：通常不具備像大型社區那樣的公共設施。
3. 隔音問題：老舊建築的隔音效果可能不佳。

公寓的優缺點

優點：

1. 價格相對親民：相比新建的大樓或華廈，公寓的價格通常較低。
2. 地段優越：許多公寓位於市中心或交通便利的地區。
3. 獨特的建築風格：老式公寓可能具有獨特的歷史和文化價值。

缺點：

1. 無電梯設施：大多數公寓沒有電梯，不便於老年人或行動不便者。
2. 老舊設施：需要投入更多維護和修繕成本。
3. 小區規模限制：公寓小區的公共空間和設施通常較少。

透天厝的優缺點

優點：

1. 空間自由度高：擁有整棟建築和土地，空間規劃和利用更靈活。
2. 私密性好：遠離鄰居，提供更多隱私。
3. 適合家庭居住：提供較大的生活空間，適合有兒童的家庭。

缺點：

1. 維護成本高：房屋和周圍環境的維護工作較多，需要額外的時間和金錢投入。
2. 安全性問題：相對於有專業管理的大樓，透天厝的安全性可能較低。
3. 地理位置限制：透天厝多見於郊區，遠離市中心，交通和生活機能可能不如市區便利。

以上就是購買不同類型房屋時的優缺點。每種房屋類型都有其特點，選擇時需要根據你的生活方式、需求和預算來決定最適合的選擇。

小套房的優缺點

優點：

1. 價格親民：對於預算有限的購房者或首次購房者來說，小套房的價格通常更加可負擔。
2. 地理位置靈活：小套房常見於市中心或靠近大學、商業區域，方便生活和工作。

缺點：

1. 空間限制：小套房的空間通常較小，可能不適合需要較大居住空間的人。
2. 投資回報率有限：由於市場上小套房較多，可能影響其增值潛力和租賃需求。
3. 貸款限制：銀行可能對小套房的貸款條件設置限制，例如較低的貸款成數或較高的利率。

使用權住宅的優缺點

優點：

1. 成本較低：相比於擁有土地所有權的房產，使用權住宅通常價格更低。
2. 地段優勢：這類房產通常位於市區或交通便利的地方。

缺點：

1. 所有權限制：使用權住宅的所有權受到時間限制，通常在租約到期後需要重新協商。
2. 轉手困難：由於所有權的特殊性，這類房產的轉手可能比擁有完整產權的房產更加困難。
3. 投資風險：長期來看，使用權住宅的投資價值和增值潛力可能不如完整產權的房產。

合宜住宅的優缺點

優點：

1. 價格優惠：作為政府支持的住宅項目，合宜住宅提供較為實惠的價格，適合中低收入家庭。
2. 基礎設施完善：這類住宅通常配備必要的基礎設施和公共設施。

缺點：

1. 銷售和轉讓限制：合宜住宅可能有一定的銷售和轉讓限制，限制了業主的自由度。
2. 目標群體限制：合宜住宅通常只對特定收入群體開放，限制了購買人群。

總結

1. 綜合考量個人需求與預算： 在選擇房屋時，首先要考慮您的生活需求、家庭大小、工作地點、孩子的教育需求等。同時，您的財務狀況和預算規劃也是不可忽視的重要因素。
2. 深入研究市場和地區特性： 瞭解您所感興趣的區域的房產市場狀況，包括該區域的房價走勢、未來發展計劃以及基礎設施建設。
3. 評估長期投資價值： 考慮房產的長期增值潛力。一些地區雖然短期內房價不高，但由於未來發展潛力，長期來看可能是個不錯的投資。
4. 充分利用專業資源： 諮詢房地產專業人士的意見，他們可以提供市場分析、法律諮詢和財務規劃等專業建議。
5. 考慮房產的靈活性和流通性： 考慮未來若需要轉手或出租，房產的市場吸引力和流通性。

每個人、家庭在購買房屋的需求上都不一樣，我們這裡就經驗來幫你列出所有應該要考慮的點，你可以依照你實際的需求來進行綜合評估，希望本文能夠對你在購屋時有所幫助。